Những điểm mới của Luật Nhà ở 2014
(inlaw.vn) – Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015 quy định nhiều nội dung mới so với Luật Nhà ở 2005. Trong phạm vi bài viết này, INLAW xin lần lượt giới thiệu những thay đổi trong Luật Nhà ở 2014 so sánh với Luật Nhà ở 2005.
KỲ 1: NHỮNG ĐIỀU CẤM
Luật Nhà ở 2005 (Điều 8) quy định có 06 nhóm hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở và một nội dung mang tính “phòng hờ” là “những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật”. Đây là cách quy định thường gặp trong các văn bản luật Việt Nam. Tuy nhiên, điều này hoàn toàn không phù hợp khi quy định về những điều cấm của pháp luật. Bởi lẽ, có một nguyên tắc chung của pháp luật, đó là, tổ chức, cá nhân có quyền làm những việc mà pháp luật không cấm. Với cách quy định như Điều 8 Luật Nhà ở 2005 sẽ gây khó khăn cho những người áp dụng luật và những người chịu sự điều chỉnh của điều luật vì họ sẽ không biết chắc chắn là còn hành vi nào bị cấm nữa hay không. Để tìm hiểu thì họ phải tra cứu các văn bản luật khác và kể cả các văn bản dưới luật vốn dĩ mất nhiều thời gian và không phải ai cũng làm được.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 “cấm” nhiều hơn với 13 nhóm hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 6 của luật này. Mặc dù “cấm” nhiều hơn, Luật Nhà ở 2014 đã bỏ hẳn nội dung “những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật”. Điều này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc và kỹ thuật xây dựng các điều cấm của pháp luật và giúp điều luật rõ ràng hơn, cụ thể hơn, dễ áp dụng hơn.
Luật Nhà ở 2014_Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
- Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
- Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
- Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.
- Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
- Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.
- Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.
- Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.
